Почему инвесторы все равно выбирают недвижимость?
Мне кажется, я неплохо знаю рынок недвижимости. За последние пять лет приобрел две квартиры: одну в Москве в хорошем доме бизнес-класса и одну в Подмосковье в симпатичном семейном квартале со школой и садом. Обе я сдаю, суммарный ежемесячный доход – 230 тыс. рублей, причем только за 2024 год доход увеличился на 40%.
Сегодня очень странное и сложное время для покупки квартиры. Но, все же я рискнул войти в сделку, и решил поделиться своим опытом выбора и покупки квартиры в феврале 2025 года, когда ключевая ставка полностью выключила классическую ипотеку.
Задача моя была следующая: при бюджете в 40 млн рублей купить две квартиры бизнес-класса, чтобы в перспективе ближайших нескольких лет совокупный доход от аренды всей моей недвижимости был в районе полумиллиона.
Конечно же я, как и многие консервативные инвесторы в бетон, потратил существенное время на изучение других вариантов: акций, облигаций, криптовалюты, вкладов, доходность которых сегодня сопоставима с доходностью успешного бизнеса. Но, в итоге пришел к выводу, что наиболее надежным и предсказуемым активом остается недвижимость. Да, ее сегодняшняя доходность не сравнится с 2020, но у нее есть бесценное преимущество: отсутствие инфляционных рисков, которые сегодня являются главной опасностью для тех, кто сидит в рублях.
Какие коррективы внес в стратегию 2025 год?
Мне кажется, что мой самый главный тактический успех заключается в том, что я принял решение «схлопнуть» бюджет и купить одну квартиру, вместо двух. Это позволило мне рассматривать более высокий сегмент премиум-класса.
Логика моих рассуждений была такова: премиум более устойчивый, поскольку покупатели там не так привязаны к ипотеке, как в бизнесе или комфорте. На проекте, где у девелопера много сделок со 100% оплатой, он может предлагать интересные варианты рассрочек. Для меня это был бы идеальный вариант, поскольку вся сумма была на руках, и я мог бы держать часть денег на депозите, получая неплохие 23%.
Второй момент – это более устойчивый и дорогой арендатор. К примеру, если в комфорте 60-метровую квартиру вы сможете сдавать за 60-65 тыс., в бизнесе за 110-150 тыс., то в премиуме эта сумма с легкостью преодолевает планку в 200 тыс. Ликвидность таких квартир намного выше, поскольку рынок премиальной аренды довольно узкий.
Мой выбор
Не буду долго томить – мой выбор пал на «Мангазею на Тульской», новый премиальный проект от девелопера «Мангазея» рядом с м. «Тульская».
На решение повлиял микс факторов: локация прямо рядом с метро «Тульская» и недалеко от центра, небоскребная архитектура, своя топовая инфраструктура (фитнес, бассейн, ресторан, клиника, детский сад, инженерия с очистками воды и воздуха и многое другое), своя сервисная компания с круглосуточным консьерж-сервисом, белман-сервисом (это такая новая суперудобная фишка, которая очень повышает безопасность дома: курьерские доставки доставляются до квартиры собственными силами УК, без постоянного курьерского трафика внутри дома).
Но самым принципиальным моментом оказалась одна из самых доступных цен для входа в премиум-сегмент. Как мне off the record сказал менеджер уже после заключения сделки, сейчас девелопер переводит проект в более высокий сегмент, говорят даже название будут менять, но цена пока не до конца подтянулась за этими переменами. Как результат – моя 70-метровая квартира с мастер-спальней, детской, огромной кухней-гостиной аж с тремя окнами и в доме с полным набором премиальных решений обошлась мне в 40 млн рублей.
И напоследок самое главное – рассрочка.
Конечно же у «Мангазеи» активно работают выгодные программы рассрочки.
Я изначально сказал менеджеру, что готов был оплатить сразу только половину стоимости квартиры личными средствами, а остальное у меня лежит на депозите.
Менеджер сразу же отговорил меня брать ипотеку, поскольку по двум документам сейчас крайне невыгодные проценты (только стандартные программы под 23%+ годовых) и низкая вероятность одобрения. Мне предложили альтернативный вариант – рассрочку на индивидуальных условиях с ежемесячными платежами в 250 тысяч на два года.
После произведённых расчетов получилось, что даже с отсутствием скидки на квартиру, которую девелопер дает при оформлении ипотеки и 100% оплате (примерно 1,5 миллиона рублей), программа рассрочки дает выигрыш в 1,2 миллиона рублей, по сравнению со стандартной ипотечной программой (20 млн. - 2% ежемесячно = 400 тыс.*6 = 2,4 млн. только ипотечных процентов за полгода). И это без учета дохода со средств, которые я получаю на депозите – их я принял решение конвертировать в валюту и откладывать на ремонт.
В общем, какие выводы из всей этой истории.
Первое: даже при заградительных ставках на ипотеку толковый девелопер всегда предложит интересную альтернативную схему. Второе: повышая класс жилья в рентном бизнесе вы качественно меняете свой рентный доход и портрет своего клиента. Однозначно лучше взять меньшую площадь, но в доме, который дает добавленную стоимость к арендной ставке.
Так что, самая большая проблема, которая передо мной стоит – успешно выйти из депозита через два года, причем поскольку сумма покупки зафиксирована никакая инфляция мне не страшна. Ну и еще один неочевидный риск: самому не захотеть переехать в новую квартиру. Ключи по ДДУ обещают в 4 квартале 2027.
Листая дальше, вы перейдёте на m-tulskaya.ru